Vendere l’abitazione principale prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto può trasformarsi in un passaggio molto più delicato del previsto, nell’ottica del mantenimento del Bonus Prima Casa. Dietro una scelta che spesso nasce da esigenze personali o familiari si nascondono infatti regole fiscali precise, che non ammettono leggerezze. Conoscerle in anticipo è fondamentale per evitare brutte sorprese e capire quali mosse fare — e soprattutto quali evitare — per non compromettere i benefici ottenuti al momento dell’acquisto.
Il quadro normativo di riferimento è quello delle agevolazioni previste per l’acquisto di abitazioni non di lusso, disciplinate dalla Nota II-bis allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986). In presenza dei requisiti richiesti, l’imposta di registro si riduce al 2%, garantendo un risparmio fiscale significativo. Tuttavia, questo vantaggio non è definitivo: la vendita dell’immobile entro cinque anni può far scattare la decadenza dall’agevolazione.
Prima casa: le regole da rispettare per non perdere il bonus
In caso di cessione anticipata, il contribuente è chiamato a versare le imposte nella misura ordinaria, con l’aggiunta di una maggiorazione del 30% e degli interessi. Esiste però una possibilità per evitare questo scenario: acquistare un’altra abitazione entro dodici mesi dalla vendita e destinarla a residenza principale consente di mantenere il beneficio fiscale.
Uno dei punti più critici riguarda la tempistica e la forma dell’acquisto. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 314 del 17 dicembre 2025, ha ribadito che il semplice contratto preliminare, anche se registrato, non è sufficiente. Il preliminare produce solo effetti obbligatori e non trasferisce la proprietà: per rispettare il termine annuale è indispensabile arrivare al rogito notarile entro i dodici mesi.
Se questo passaggio non viene completato in tempo, l’agevolazione decade. In tali circostanze, resta comunque percorribile la strada del ravvedimento operoso, che permette di regolarizzare la posizione versando la differenza d’imposta e gli interessi, evitando le sanzioni.
Infine, va fatta attenzione alle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2025: l’estensione da uno a due anni del termine per la rivendita riguarda esclusivamente una fattispecie specifica e non si applica alla decadenza dalle agevolazioni per la Prima casa. Un’interpretazione confermata anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che richiede una lettura rigorosa delle norme agevolative.
In conclusione, chi vende la Prima casa prima dei cinque anni deve muoversi con precisione: il nuovo acquisto va concluso, non solo promesso, entro dodici mesi. In caso contrario, l’unico strumento per contenere l’impatto fiscale resta il ravvedimento operoso.