Comprare una prima casa quando l’immobile è ancora in costruzione può essere una scelta vantaggiosa, ma nasconde insidie che rischiano di trasformarsi in un serio problema fiscale. Una recente pronuncia della Corte di cassazione ha riacceso i riflettori su un aspetto spesso sottovalutato: il fattore tempo. E quando le lancette superano certe soglie, il prezzo da pagare può essere molto più alto del previsto.
Con l’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025, la Suprema Corte ha infatti chiarito che le agevolazioni “prima casa” non sono automatiche né illimitate. Se l’abitazione acquistata non viene completata entro tre anni dal rogito, il beneficio decade, anche nel caso in cui il proprietario abbia già trasferito la residenza e attivato le utenze.
La vicenda esaminata nasce dall’acquisto di un immobile in corso di costruzione, per il quale due contribuenti avevano applicato l’Iva agevolata al 4%. In seguito a un controllo, l’Agenzia delle Entrate ha però rilevato che i lavori non erano stati ultimati nei tempi previsti, procedendo così alla revoca dell’agevolazione e al recupero dell’imposta. I proprietari hanno provato a difendersi davanti ai giudici tributari, ma sia la Commissione provinciale di Biella sia quella regionale del Piemonte hanno respinto le loro ragioni, sottolineando come l’immobile risultasse ancora accatastato in categoria F/3, tipica dei fabbricati in costruzione.
Prima casa: come s’è espressa la Cassazione?
La questione è quindi arrivata in Cassazione. Qui i contribuenti hanno sostenuto che la normativa non preveda espressamente la decadenza dal beneficio in caso di mancata ultimazione, purché l’immobile venga utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, i giudici hanno ribadito un principio netto: senza il completamento dell’edificio e la conseguente regolarizzazione catastale entro tre anni, l’agevolazione non può essere mantenuta. La categoria F, hanno ricordato, è “una classificazione fittizia” e “non può costituire base utile per i benefici prima casa”.
La Corte ha anche escluso qualsiasi profilo di incostituzionalità legato alle sanzioni Iva, ritenendo legittima la disciplina che ne destina una parte alle amministrazioni accertatrici, in quanto fondata su meccanismi automatici e prestabiliti.
Il verdetto chiude la partita: per conservare i vantaggi fiscali legati alla prima casa non basta dimorarvi di fatto. Il rispetto dei termini e la piena regolarità catastale restano condizioni imprescindibili. Chi acquista un immobile in costruzione è avvisato.