Sapete cos’è l’indice di edificabilità?
L’indice di edificabilità, detto anche indice di fabbricabilità, è un concetto, introdotto a livello normativo negli anni Sessanta, che ci permette di calcolare, in modo semplice e rapido, quanto potrà essere grande la casa (in metri cubi) che andremo a costruire sul terreno scelto.
L’obiettivo dell’indice è quello di regolare la densità di insediamenti umani sul territorio, limitando la proliferazione indiscriminata di fabbricati. Va da se che se non esistessero normative in grado di regolamentare la costruzione di edifici, l’ambiente sarebbe sottoposto ad un’urbanizzazione incontrollata, con evidenti e gravi danni a lunghissimo termine.
Da dove dobbiamo partire per conoscere l’indice di edificabilità?
In Italia il testo di riferimento per conoscere i differenti indici è il Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n 1444. Questa legge regola i limiti massimi di densità edilizia, di altezza e di distanza tra edifici da applicare alle differenti zone individuate, ovvero le aree di carattere storico, artistico o di pregio ambientale, zone totalmente o parzialmente edificate, aree destinate a nuovi insediamenti, zone industriali, aree ad uso agricolo e zone da destinare ad impianti di interesse generale. Conoscendo a quale categoria appartiene il terreno che ci interessa, potremo sapere automaticamente il suo indice di edificabilità.
Va però tenuto conto del fatto che la normativa nazionale viene declinata in modo differente da regione a regione e solitamente con un irrigidimento dei criteri. Molto spesso infatti i comuni abbassano ulteriormente l’indice e l’altezza massima degli edifici per ragioni legate alla preservazione di ambiente e territorio. Solitamente le ulteriori variabili da tenere d’occhio a livello locale sono quattro: numero di abitanti del comune, altezza massima degli edifici appartenenti ad una specifica zona, distanza minima dell’edificio dai fabbricati e dalle infrastrutture circostanti e la percentuale di copertura di edificato della zona specifica.
Come si calcola l’indice di edificabilità?
Per poter sapere in pochi minuti quanto potrà essere grande la casa che abbiamo intenzione di costruire dobbiamo conoscere tre dati: l’indice di edificabilità del terreno e la superficie dello stesso espressa in metri quadri. A questo punto sarà sufficiente applicare la formula, ovvero n*m3/m2. Facciamo un esempio pratico: se l’indice di edificabilità della zona dove andrò a costruire è 0,30 e la superficie del terreno è di 2000 metri quadri, moltiplicando 2000x0,40 ottengo 800 metri cubi di volume d’abitazione. Dividendo il risultato per 3 (l’altezza indicativa di un piano) saprò che la superficie massima della mia casa potrà essere di 266 metri quadri.
Si tratta di dati essenziali per impostare il lavoro assieme al progettista e, successivamente, all’azienda costruttrice.
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