Quali sono i tempi entro cui bisogna vendere la vecchia abitazione per poter usufruire del Bonus Prima Casa? Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate rispondendo all’istanza di interpello presentata da una contribuente che ha acquistato un appartamento in data 29 aprile 2019, fruendo delle agevolazioni 'prima casa', ed era già titolare di un altro immobile, in comproprietà con il coniuge residente all’estero, per il quale al momento dell’acquisto ha fruito delle stesse agevolazioni sull’imposta di registro.
La compratrice, comunque consapevole dell'obbligo di alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto, ha goduto dell’aliquota agevolata del 2%, riservato all’acquisto della prima casa, avvalendosi della norma che lo consente, a condizione che l’appartamento precedentemente posseduto venga venduto entro un anno dalla data dell’acquisto. La richiedente domanda se deve considerare valida la scadenza del 29 aprile 2020, tenuto conto delle difficoltà nel frattempo intervenute a causa dell’emergenza epidemiologica.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia, nel ricostruire l’ambiente normativo a cui si riferisce la circostanza specifica, sottolinea anche che al momento dell’invio dell’istanza non era ancora intervenuto sulla materia il Dl n. 23 dell’8 aprile scorso, il decreto “Liquidità”.
L’acquisto con l’applicazione dell’imposta di registro al 2% del valore è consentito dalla Nota 2-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro. La norma prevede che l’acquisto con aliquota agevolata sia subordinato al concorrere delle seguenti condizioni:
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza -o ve la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto- o nel Comune dove svolge la sua attività
• il compratore non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile
• l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
L’accesso all’agevolazione è comunque consentito, anche se l’acquirente possiede già un immobile acquistato fruendo della stessa agevolazione, a patto che quest’ultimo sia alienato entro un anno dall’atto (comma 4-bis dello stesso articolo 1 della Tariffa). Se il contribuente non vende entro questo periodo l’appartamento già in suo possesso, incorre nella decadenza dell’agevolazione utilizzata per il nuovo acquisto, con conseguente applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, della sanzione pari al 30% delle stesse imposte e degli interessi.
Cos’è cambiato con il Decreto Liquidità?
Fin qui la norma. Per quanto riguarda la richiesta specifica, come già detto, è intervenuto in materia il decreto “Liquidità”, che all’articolo 24 ha disciplinato la sospensione delle scadenze legate all’agevolazione ‘prima casa’: i termini previsti sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020.
Per il corretto calcolo della scadenza dell’adempimento, inoltre, si possono consultare i chiarimenti forniti con la circolare n. 9/2020, la quale, al paragrafo 8, chiarisce che per evitare la decadenza del beneficio, considerate le difficoltà riscontrate per le compravendite immobiliari dovute all’emergenza epidemiologica, i termini sospesi inizieranno (in caso di acquisto effettuato dopo il 23 febbraio) o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.
Per la contribuente che ha chiesto i chiarimenti, quindi, è valida la sospensione stabilita con il decreto “Liquidità”. Dal 1° gennaio dell’anno prossimo l’istante avrà ancora a disposizione un periodo pari ai giorni che distanziano il 23 febbraio (data di entrata in vigore del decreto) dal 29 aprile (data di scadenza dell’agevolazione prima della sospensione).