Tra le tante analisi relative al mercato immobiliare, quelle più significative portano la firma dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate. Vi proponiamo allora il “Rapporto Residenziale 2021” che ci permette di rispondere alla domanda: in definitiva, qual è stato l’andamento del mercato nel travagliato 2020?
Come atteso, l’effetto del blocco delle attività sociali ed economiche, messo in atto per contrastare l’emergenza sanitaria, si è manifestato anche sugli acquisti delle abitazioni che chiudono il 2020 con un bilancio negativo.
Lo scorso anno, per il complesso del mercato nazionale (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni comuni del Friuli Venezia Giulia), si chiude, quindi, con circa 558 mila abitazioni compravendute (in termini di NTN - numero di transazioni normalizzate), che si traduce in un calo generalizzato degli scambi di quasi l’8%, cioè circa 46mila unità in meno rispetto al 2019. Si interrompe così, bruscamente, la salita dei volumi di compravendita, che proseguiva dal 2014 con un tasso di crescita medio annuo attorno al 7,5 per cento.
Il 2020, in realtà, è stato caratterizzato da una elevata variabilità dei tassi tendenziali nei diversi trimestri dell’anno, rivelando, oltre all’effetto inevitabilmente negativo delle misure restrittive per il contenimento della pandemia, anche una capacità di recupero espressa dal mercato non appena si sono concretizzate le prime prospettive di ripresa economica. Analizzando, infatti, i dati trimestrali, consultabili nelle relative statistiche pubblicate dall’Omi, emerge il picco negativo registrato ovviamente nel secondo trimestre dello scorso anno, quando le attività sociali ed economiche sono state fermate quasi del tutto. Nel terzo trimestre si è assistito a una buona dinamica degli scambi, soprattutto nei comuni non capoluogo, e nel quarto trimestre, grazie alla graduale ripresa di molte attività, seppure ancora in una emergenza sanitaria tutt’altro che conclusa, le compravendite di abitazioni hanno superato i livelli del 2019 in tutto il Paese.
Rapporto Residenziale 2021: approfondiamo i dati
In tutte le aree geografiche si riscontrano volumi di compravendite in diminuzione, più rilevante al Sud (-9%) e nelle Isole (-9,2%), che rappresentano però insieme solo il 25% circa del mercato nazionale, più contenuta al Nord Est, -6,3 per cento. Nei comuni non capoluogo, il calo è meno elevato, nel Nord Est e nel Centro, dove rimane sotto il 5%; nei comuni capoluogo del Nord Ovest di osserva il calo maggiore, -12,6% rispetto al 2019.
Il calo di compravendite di abitazioni nel 2020 si riflette ovviamente sull’intensità del mercato immobiliare, misurata nel Rapporto con l’Imi, cioè la quota dello stock compravenduta. In media nazionale tale indicatore, che nel 2019 era pari a 1,76%, nel 2020 scende a 1,63% (ossia 1,63 abitazioni compravendute ogni 100 censite in catasto). Le aree del Nord si confermano quelle con la maggiore intensità del mercato con valori dell’Imi prossimi al 2 per cento.
In particolare, nel Nord Ovest il dato raggiunge il 2,33% nei capoluoghi. Scarsa dinamica di mercato si riscontra invece nelle Isole, dove l’Imi supera di poco l’1% nel complesso, ma rimane al disotto per i comuni non capoluogo, con un valore pari a 0,99 per cento.
In termini di dimensione delle abitazioni (superficie in m2), le dinamiche sono del tutto analoghe a quelle osservate in termini di Ntn, sia in termini aggregati sia per aree. Sono state compravendute abitazioni per un totale di circa 60 milioni di metri quadrati (Stn), in calo del 6,5% rispetto al 2019, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 107,5 m2 che, di contro, risulta maggiore rispetto al 2019 (+1,3 m2).
Al Sud e nelle Isole vi sono i cali più elevati in termini di superficie residenziale scambiata, -8%, e al Nord Est il calo più contenuto, entro il 5 per cento. In termini di superficie media, nel Nord Ovest gli scambi di abitazioni presentano il valore più basso tra le aree, 103 m2 anche se 1,4 m2 più grande del 2019. Nel Nord Est si riscontra la superficie media delle abitazioni compravendute più elevata, pari a 116,1 m2, e con l’incremento maggiore rispetto al 2019, +1,7 m2.
Anche nel 2020 il taglio di abitazione maggiormente compravenduto è stato quello compreso tra 50 m2 e 85 m2, con oltre 167mila unità pari a circa il 30% del totale. Di poco inferiori sono stati gli acquisti di abitazioni con superficie compresa tra 85 m2 e 115 m2, circa 150mila che rappresentano quasi il 27% del totale.
I dati relativi al fatturato calcolato per l’anno 2020 mostrano una stima complessiva di larga massima, basata sulle quotazioni medie pubblicate semestralmente dall’Osservatorio, che ammonta a poco più di 89 miliardi di euro, in calo dell’8,7% rispetto al 2019 (circa 8,5 miliardi di euro meno del precedente anno). Quasi il 58% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, oltre 51 miliardi di euro, circa il 25%, quasi 22 miliardi di euro, sono riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro e i restanti 16 miliardi di euro, il 18% del totale nazionale, nel Sud e nelle Isole.
Una stima della reale entità monetaria dichiarata per l’acquisto di immobili residenziali, che approssima in misura più corretta il valore effettivo delle abitazioni di quanto lo faccia il fatturato, è il Valore monetario dichiarato (Vmd), rilevato, come spiegato nel Rapporto, sulla base dei corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita. Il valore complessivo dichiarato per le abitazioni compravendute ammonta a circa 83,6 miliardi di euro.