Come stanno andando le compravendite di nuove abitazioni nelle grandi città italiane? È la domanda a cui risponde un’apposita analisi del mercato immobiliare, basata sui dati raccolti nel corso del 2022.
Nelle otto principali città metropolitane il mercato immobiliare ha registrato una crescita delle compravendite totali (nuovo+usato) del +3% rispetto al 2021 (stima di circa 119.000 transazioni); considerando solo le nuove abitazioni, il settore ha visto un leggero calo del -1,5%, con la punta a Milano (-12,2%). I cali, sia delle compravendite che dell’offerta, sono principalmente imputabili ai ritardi nella partenza e nell’avanzamento di molte iniziative immobiliari avviate quando la pandemia da Covid era in fase di regressione. L’aumento dei costi delle materie prime e soprattutto il rallentamento delle forniture dei materiali ha portato ad un “buco temporale” posticipando la fine lavori di diverse iniziative; conseguentemente si sono allungati i tempi di chiusura delle vendite attraverso i rogiti. Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze-, a essere cresciuto maggiormente è il fatturato totale, ovvero il valore dei beni scambiati fra nuovo e usato, con un incremento di ben 12,7 punti percentuali e un valore che ha superato i 42,9 miliardi di euro, spinto soprattutto da un nuovo e costante aumento dei prezzi di vendita. Nel confronto tra le città, Roma è prima in assoluto per valore (€ 15,8 mld) mentre Milano per tasso di crescita del fatturato (+37,2%).
Se si considerano esclusivamente le nuove abitazioni, questo segmento di mercato ha visto calare l’offerta di nuove case del -6% sul 2021 (a Milano è del -12,3%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera il 6,9%. Su quest’ultimo aspetto, le uniche due città che si distinguono sono Milano e Roma, rispettivamente con il 14,4% e il 9,7% sul totale composto da nuovo e usato.
Sul fronte delle compravendite di nuove abitazioni (-1,5%), le città che hanno chiuso l’anno in territorio negativo sono Milano (-12,2%), Firenze (-11,8%) e Napoli (-9,9%). Tutte le altre hanno invece registrato il segno positivo, con Bologna prima per crescita (+5,2%).
Ma nonostante ci sia stata una flessione sulle vendite, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+4,9% rispetto al 2019), raggiungendo un valore medio generale di € 4.475 al mq. Milano e Bologna, rispettivamente con +11,9% e +8,4%, sono le città più dinamiche. Il capoluogo lombardo si avvicina ormai ai 7mila euro al metro quadrato (€6.700 a mq.) seguita da Roma (€5.300 a mq.) e Firenze (€5.100 a mq.).
Cosa cercano gli acquirenti italiani?
Non si può non evidenziare un cambio di passo da parte della domanda in acquisto in relazione alla metratura degli appartamenti venduti. Come sappiamo, i periodi di lockdown hanno fatto emergere il desiderio da parte delle famiglie di abitare in ambienti più ampi con la possibilità, ad esempio, di avere una camera in più da dedicare al lavoro da casa. Nel 2022 la tendenza si è arrestata, probabilmente a causa dell’incremento dei prezzi di vendita, e le abitazioni a partire dai quadrilocali in su sono calate rispettivamente del 6% (quadrilocali) e del 3% (plurilocali). Il trilocale ha guadagnato sei punti in più rispetto alla quota venduta nel 2021 e anche bilocali e monolocali sono aumentati (rispettivamente del 5% e del 3%) quando l’anno prima erano invece in calo. La distribuzione percentuale delle vendite per dimensione degli appartamenti vede il monolocale con una quota del 12%, i bilocali al 42%, i trilocali al 27%, i quadrilocali all’11% e le case con oltre 4 locali all’8%. Nel 2022, sempre per i motivi illustrati precedentemente, si è registrata una crescita sulle tempistiche relative alla vendita delle abitazioni nuove, con una media di quasi quattro mesi. A Palermo, (155 giorni) va il record di numero più alto di giorni per vendere, seguita da Genova, Torino e Roma con 125 giorni per le prime due e 123 per la Capitale.