Capire dove si concentra il credito può offrire una chiave di lettura preziosa per interpretare le trasformazioni del mercato immobiliare. Nel 2025 i mutui ipotecari hanno mostrato infatti andamenti tutt’altro che uniformi nelle principali città italiane. Dietro i numeri complessivi emergono differenze importanti, che raccontano un mercato in movimento e strategie di finanziamento sempre più diversificate.
A fotografare il fenomeno è il Rapporto 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, pubblicato a luglio. Secondo l’analisi, nel 2025 le otto città italiane più popolose hanno raccolto oltre 25 miliardi di euro di capitale finanziato tramite ipoteca, pari al 18,3% del totale nazionale.
Il numero degli immobili interessati da ipoteca è cresciuto del 14,3% rispetto al 2024. Di segno opposto l’andamento dei capitali finanziati, diminuiti del 26,2%, un risultato condizionato soprattutto dalla forte contrazione registrata a Milano.
Il quadro dei mutui ipotecari nelle principali città
Milano mantiene il primato per volume di capitale finanziato: 10,5 miliardi di euro distribuiti su quasi 30 mila immobili ipotecati. La città rappresenta il 7,6% del totale nazionale e oltre il 40% dei capitali movimentati nelle otto grandi città. Il dato, tuttavia, segna un calo del 55,8% rispetto al 2024, legato soprattutto alla diminuzione delle operazioni sugli immobili non residenziali, che rappresentano circa il 65% dei finanziamenti.
Roma si colloca al secondo posto. Sono oltre 42 mila gli immobili ipotecati, pari al 37% del totale delle grandi città, mentre i capitali finanziati raggiungono 9,1 miliardi di euro, con un incremento superiore al 48%.
Segnali di crescita arrivano anche dagli altri capoluoghi. A Torino aumentano del 22,7% gli immobili ipotecati e del 20,9% i capitali finanziati. Napoli registra un +32,4% dei finanziamenti, mentre Firenze arriva al +68,5%. A Palermo gli immobili ipotecati crescono del 20,2%, a fronte di un aumento del 9,3% dei capitali. Genova e Bologna mostrano invece una dinamica più equilibrata tra i due indicatori.
Nel complesso, le otto città concentrano poco più del 13% degli immobili ipotecati in Italia, ma oltre il 18% dei capitali, confermando un valore medio delle operazioni più elevato.
I mutui ipotecari tra residenziale e investimenti
Emergono differenze anche nella destinazione dei finanziamenti. A Milano gli immobili residenziali rappresentano appena il 35% del capitale finanziato, mentre nelle altre grandi città la quota supera mediamente il 65%. Palermo raggiunge l’82,4%, mentre Firenze si ferma al 41,4%.
Quanto all'impiego delle risorse, il 45,5% dei capitali garantiti da ipoteca nelle grandi città è stato destinato nel 2025 all’acquisto diretto di immobili, contro il 33,2% della media nazionale. Un ulteriore 44% circa ha finanziato investimenti, sviluppo e rifinanziamento di attività economiche.
Milano e Firenze si distinguono per una quota inferiore al 38% destinata agli acquisti immobiliari. Nelle altre città, con l’eccezione di Roma, oltre il 60% dei capitali sostiene invece operazioni di compravendita.